خرید زمین نوعی سرمایه گذاری است که می تواند درآمد خوبی به همراه داشته باشد. این نوع سرمایه گذاری در مقایسه با اجاره دادن ملک بازدهی بیشتری به همراه دارد. به همین علت معمولا خرید زمین نیازمند تحقیق، ارزیابی و استراتژی های بیشتر سود دهی است. در این مقاله قصد داریم ۴ مرحله اساسی خرید زمین و سودآوری از آن را برایتان شرح دهیم.
۱- موقعیت زمین را بسنجید
اولین قدم یافتن زمینی مناسب برای خریدن است. معمولا خرید ملک جستجو در مشاور املاک، کارگزاران زمین، سایت های آنلاین، املاک فروشی توسط فروشنده ها را به دنبال دارد.
مشاور املاک و مستغلات
کارگزان املاک و مستغلات و دفاتر آنها به لیست وسیعی از املاک فروشی از جمله زمین فروشی دسترسی دارند. طبق تحقیقات صورت گرفته تنها ۸ درصد املاک فروشی توسط صاحبان ملک فروخته می شوند. به این معنی که بسیاری از املاک توسط آژانس های املاک و مستغلات به فروش می رسند.
یکی از ویژگی های جستجو ملک در آژانس های املاک این است که فروشنده باید حق کمیسیونی برای فروش پرداخت کند که موجب افزایش ۳ الی ۵ درصدی قیمت ملک فروشی خواهد شد. البته به این موضوع نیز توجه کنید که قیمت زمین معمولا قابل مذاکره است. به این معنی که با بحث و مذاکره می توانید کمی در قیمت زمین تخفیف بگیرید. همچنین در نظر بگیرید که هر مشاور املاکی در زمینه فروش زمین با تجربه نیست. بنابراین به مشاوران با تجربه املاک در زمینه فروش زمین مراجعه کنید.
کارگزاران زمین
ممکن است بسیاری از مشاوران املاک آشنا به معاملات زمین نباشند. برخی از آژانس های تخصصی املاک وجود دارند که به کارگزاران زمین شناخته می شوند و تنها کار آنها معاملات زمین است. به طور معمول شما می توانید کارگزاران زمین را در مناطق روستایی و کشاورزی پیدا کنید. آنها کاملا به جنبه های خاص زمین های در دسترس از جمله ویژگی های فیزیکی و کاربری آنها آشنایی دارند. حق کمیسیون کارگزاران زمین به دلیل سخت تر بودن فروش زمین در مقایسه با آژانس های املاک مسکونی حدود ۷ الی ۱۰ درصد بیشتر است. خریدار زمین می تواند با یک مذاکره خوب این حق کمیسیون را کاهش دهد.
سایت های آنلاین
گزینه های مختلفی برای جستجو آنلاین زمین وجود دارد. سایت های مختلفی هستند که به صورت تخصصی به خرید و فروش آنلاین زمین می پردازند.
فروش توسط مالک
بسیاری از زمین ها مستقیما توسط خود مالک بفروش می رسد. اگر گذرتان به مناطق توسعه یافته شهری یا بیشتر در مناطق روستایی افتاده باشد احتمالا تابلوهای تبلیغاتی فروش زمین را دیده اید.
۲- ارزیابی خرید زمین
معمولا خریداران بی تجربه با شنیدن خبرهای مربوط به خرید زمین های ارزان قیمت فریب می خورند. قبل از خرید زمین تحقیقات کاملی باید انجام دهید که برخی از آنها در زیر آمده است:
- سند و سابقه مالکیت
- ناحیه بندی های زمین و مسائل بالقوه آن
- ویژگی های فیزیکی زمین
- محدودیت های کاربری و ساخت و ساز
- امکانات آب، برق و گاز
- نقشه زمین
تحقیق در مورد سند و سابقه مالکیت
ادعای مالکیت زمین خالی در مقایسه با ملکی که ساخت و سازدر آن صورت گرفته درگیری بیشتری به همراه دارد. احتمالا به این دلیل که مسائل مربوط به مالکیت در ملک ساخته شده از طریق جستجوهای مختلف بررسی و هر گونه لایحه یا ادعای مالکیت آن حل شده است. جستجوهای قانونی گذشته معمولا در مورد زمین خالی کارایی ندارد.
ممکن است چندین فرد را بیابید که ادعای قانونی وراثت نسبت به یک زمین دارند. گاهی اوقات برخی از این ادعاهای ثبت نشده ممکن است خارج از چارچوب باشند ولی در نهایت ممکن است اثبات شوند. در هنگام خرید زمین، جستجو کاملی در مورد مسائل مربوط به مالکیت و سابقه سند انجام دهید.
ناحیه بندی های زمین و مسائل بالقوه آن
هر قطعه از زمین تقسیم بندی ناحیه ای خاص خودش را دارد. تقسیم بندی منطقه ای استفاده بالقوه از یک ملک و ساخت و ساز در آن را محدود می کند.
انواع ناحیه بندی
بسته به نوع استفاده از زمین و کاربر آن ، دسته بندی های مختلفی از ناحیه بندی زمین وجود دارد. معمولا این نوع ناحیه بندی ها نوع ساخت و ساز ساختمان ها، عملیاتی که در آن انجام می شود و حتی تعداد ساختمان ها را محدود می کند. نمونه هایی از دسته بندی های رایج ناحیه بندی زمین در ادامه ذکر شده است:
- مسکونی – این نوع ناحیه بندی زمین معمولا برای ساخت خانه یک خانواده بکار می رود.
- چند خانواده – این ناحیه بندی امکان ساخت خانه های دوبلکس، تریبلکس یا خانه های چند واحدی مانند آپارتمان برای یک خانواده بکار می رود.
- تجاری – شامل مجوز ساختمان های اداری، خرده فروشی و گاهی اوقات هتل ها است
- صنعتی – این نوع ناحیه بندی به طور کلی برای انبارها، کارخانجات تخصیص داده می شود.
- کشاورزی – برای مزارع، باغ ها و موارد مشابه بکار می رود. گاهی اوقات برای خانه های یک خانواده و چند واحد کوچک مانند خانه های دوبلکس نیز این نوع ناحیه بندی بکار می رود.
دغدغه های ناحیه بندی مجدد در هنگام خرید زمین
یکی از موارد قابل توجه در هنگام خرید زمین تغییرات ناحیه بندی طی زمان است. تغییرات ناحیه بندی ممکن است موجب افزایش یا کاهش ارزش زمین شود. اما ناحیه بندی مجدد همیشه بر آنچه که در زمین می خواهید انجام دهید تاثیر می گذارد و ممکن است برای شما گران تمام شود.
به عنوان مثال، اگر می خواهید در زمینی که به عنوان یک ناحیه کشاورزی محسوب می شود خانه ای بسازید که با ناحیه بندی مجدد به عنوان زمینی صنعتی تغییر یافته باشد برنامه ساخت و ساز شما مطمئنا مختل خواهد شد. به طور مشابه اگر یک منطقه به عنوان منطقه تجاری ناحیه بندی شده باشد و شما قصد ایجاد یک مرکز خرده فروشی در آن را داشته باشید که بعدها به صورت زمین مسکونی ناحیه بندی مجدد شده باشد باید به دنبال راه اندازی پروژه دیگری باشید.
بررسی خصوصیات فیزیکی زمین
شاید خرید زمین آسان به نظر برسد اما دقت زیادی باید داشت. اگر توجه کافی نداشته باشید ممکن است زمینی بخرید که فاقد هر گونه ارزش است. در ادامه لیستی از ویژگی های فیزیکی زمین که در هنگام خرید باید به آن توجه داشته باشید آمده است:
- زمین های فاقد جاده دسترسی – این نوع زمین ها هیچ گونه دسترسی به جاده ندارند. این ویژگی برای خرید زمین تجاری یا صنعتی بسیار حائز اهمیت است.
- مناطق قرار گرفته در مسیر سیل – بسیاری از زمین هایی که در مسیر سیلاب قرار دارند هنوز توسعه ای پیدا نکرده اند. اگر زمینی خریداری کنید که در مسیر سیلاب قرار داشته باشید قادر به ساخت و ساز در آن نخواهید بود. اگر هم ساخت و سازی در آن انجام دهید هیچ اعتمادی به ماندگاری آن نیست.
- مسائل زیست محیطی – در هنگام خرید زمین این ویژگی را در نظر بگیرید. مثلا زمین در منطقه محافظت شده تالاب یا محل جمع آوری زباله های نباشد.
بررسی محدودیت های کاربردی و الزامات ساخت و ساز برای زمین خالی
ناحیه بندی و سایر محدودیت ها هر آنچه که شما می توانید یا نمی توانید در زمین انجام دهید را تحت کنترل قرار می دهد. در ادامه برخی از نکات مربوط به ساخت و ساز و محدودیت های کاربری که در هنگام خرید زمین باید کاملا بررسی شوند لیست شده است:
- ساختن املاک – مطمئن شوید در زمینی که خریداری کرده اید می توانید ساخت و ساز انجام دهید.
- سایز و شکل نامناسب زمین – مطمئن شودی که زمین به اندازه کافی برای ساخت و ساز بزرگ است. همچنین مطئن شوید که شکل زمین برای ساخت و توسعه طراحی های شما مناسب است.
بررسی گزینه ها و امکانات در دسترس
یکی از اساسی ترین و در عین حال پیچیده ترین عوامل مرتبط با خرید زمین خام در دسترس بودن امکانات یا کمبود آن در زمین است. اگر زمین امکاناتی همچون آب و برق نداشته باشد برای فراهم کردن آن باید هزینه کنید. بررسی کنید چه امکاناتی در دسترس می باشند. نزدیکترین امکانات در دسترس را مشخص کنید:
- آب – اگر آب شهری در دسترس نبود بررسی کنید که آیا حفاری چاه امکان پذیر است یا نه. در بسیاری از موارد زمینی که بدون آب باشد قابل ساخت و ساز نخواهد بود.
- فاضلاب – اگر فاضلاب شهری در دسترس نبود باید زمین را از لحاظ فراهم کردن این امکانات تست کنید. اگر نتیجه تست منفی بود احتمالا مجوز ساخت و ساز نخواهید داشت.
- برق – برق یکی از ساده ترین امکانات قابل اجرا در زمین است به شرطی که در نزدیکی مناطق مجاور زمین وجود داشته باشد. امکانات برق را در نزدیکی محل خود بررسی کنید و هزینه اجرای آن را در صورت نبودن تخمین بزنید.
- گاز (اختیاری) – در صورت داشتن امکانات برق الزامی به داشتن گاز نیست. اما اگر این امکانات در منطقه سفارشی باشد باید از تامین کننده گاز بخواهید تا هزینه اجرای آن در زمین شما را بررسی کند.
- تلفن و اینترنت (اختیاری ) – کمبود خط تلفن، کابل تلویزیون یا خطوط اینترنت مانع ساخت و ساز شما نخواهد شد. اما در نهایت برای هر کسی که قصد برنامه ریزی برای زندگی یا کار در زمینی که در حال توسعه آن هستید را دارد، قابل قبول نخواهد بود.
۳- پرداخت مبلغ زمین
می توانید زمین را به دو شیوه نقدی یا با استفاده از وام را خریداری کنید. پرداخت نقدی یکی از رایج ترین شیوه های خرید زمین است. از آنجا که قیمت زمین خالی در مقایسه با زمین های توسعه یافته کمتر است، معمولا بسیاری از خریداران به صورت نقدی زمین می خرند.
علاوه بر این، قیمت گذاری زمین خالی در مقایسه با یک ساختمان مشکل تر است. از این رو بسیاری از افراد ریسک سرمایه گذاری بر زمین خالی را در مقایسه با ساختمان بیشتر می دانند. با توجه به این موضوع، پرداخت نقدی هزینه های ناشی از سود وام ها را حذف می کند.
۴- دریافت سود از خرید زمین
روش های مختلفی برای دریافت بازدهی از زمین خریداری شده وجود دارد. برخی از این روش ها باعث سود دهی در کوتاه مدت می شوند و سایر روش ها نیازمند نگهداری زمین شاید برای چند سال است تا به سود دهی برسد.
نگهداری زمین در بلند مدت
یکی از رایج ترین استراتژی های سرمایه گذاری زمین، نگهداری آن برای مدتی طولانی و فروش آن با افزایش قیمت است. اگر توسعه ای پیرامون زمین خریداری شده شما صورت گیرد قیمت آن بصورت صعودی افزایش خواهد یافت. هرچقدر توسعه و آبادی به زمین شما نزدیکتر باشد، ارزش آن مضاعف خواهد شد. حتی اگر کار خاصی در زمینتان انجام ندهید.
بهبود زمین
ساخت و ساز در زمین موجب افزایش قیمت آن خواهد شد. حال ساخت یک منزل مسکونی باشید یا احداث یک ملک تجاری کوچک. یکی از روش های اصلی کسب درآمد از سرمایه گذاری زمین تبدیل و بهبود زمین خام و توسعه نیافته به زمینی توسعه یافته است. حتی ایجاد امتیاز آب، برق، گاز و اضافه نمودن یک جاده خاکی از مسیر اصلی به زمین، قیمت آن را بالاتر برده و زمین را در دسترس قرار می دهد.
تغییر کاربری زمین برای استفاده بیشتر
یکی از اصول معروف در زمینه املاک و مستغلات عبارت ” بهترین و بالاترین استفاده ” است. به این معنی که با تغییر کاربری زمین می توانید ارزش آن را افزایش دهید. به عنوان مثال اگر متراژ زیادی از زمین کشاورزی خریدید و موفق به تغییر کاربری آن به زمین مسکونی توسعه یافته شدید ارزش زمین به طور قابل توجهی افزایش خواهد یافت.
اجاره دادن زمین
معمولا از این روش کسب درآمد بعد از خرید زمین چشم پوشی می شود. زمین های روستایی را می توان به کشاورزان یا دامداران اجاره داد.
بازدیدها: ۱۵۳۱
